EL EQUILIBRIO CONTRACTUAL Y LA PROTECCIÓN FRENTE A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.

En el ámbito del derecho inmobiliario, es frecuente encontrar contratos de adhesión donde el comprador no tiene capacidad de negociar los términos del acuerdo. No obstante, la autonomía de la voluntad no es absoluta y encuentra su límite en la equidad. Un reciente fallo del Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, que confirma una decisión de la Superintendencia de Industria y Comercio, pone de relieve cómo el sistema judicial colombiano actúa para restablecer la igualdad en las relaciones de consumo.

El caso concreto: una penalidad desproporcionada.

El proceso fue promovido por la ciudadana María Clemencia Salas Perilla contra Lab Desarrollo S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. El punto central del debate era la cláusula novena de un contrato de vinculación, la cual imponía una sanción del 20% sobre el valor total de los aportes en caso de desistimiento por parte del comprador.

La demandante solicitó que dicha disposición fuera declarada como una cláusula abusiva, argumentando que generaba un desequilibrio lesivo para sus intereses. Tras el análisis de las instancias, la justicia le dio la razón, ordenando la devolución de $71.044.000 que habían sido retenidos bajo este concepto.

¿Por qué se consideró abusiva la cláusula?

El juzgado fundamentó su decisión en el artículo 42 de la Ley 1480 de 2011. Para que una cláusula sea considerada abusiva, debe existir un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor que afecte el ejercicio de sus derechos. En este expediente, la falta de reciprocidad fue el factor determinante.

Mientras que el consumidor enfrentaba una pérdida patrimonial severa por desistir, la constructora, en caso de incumplir con la entrega del inmueble, solo debía responder con una suma equivalente al 0.5% mensual. El despacho judicial señaló que, si la intención de la cláusula era resarcir perjuicios por el incumplimiento, las condiciones deberían haber sido idénticas para ambas partes. Al no serlo, se quebrantó el postulado de la buena fe objetiva y la lealtad que debe regir todo negocio jurídico.

La vigencia de la calidad de consumidor.

Otro aspecto relevante de la sentencia fue la desestimación del argumento de la defensa, que pretendía negar a la demandante la calidad de consumidora bajo el pretexto de que el inmueble podría ser destinado a la renta o venta posterior. El juzgado ratificó que, según la normativa vigente, se es consumidor cuando se adquiere un producto como destinatario final para satisfacer una necesidad que no esté ligada intrínsecamente a la actividad económica principal del sujeto.

Conclusión:

Este fallo es un recordatorio para las empresas del sector construcción y fiduciario sobre la ineficacia de pleno derecho de aquellas estipulaciones que vulneran la seguridad económica del usuario. Para los ciudadanos, representa una garantía de que los términos de un contrato, aunque hayan sido firmados, pueden ser revisados y anulados si atentan contra la igualdad real en la negociación.

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Información de referencia:

1. Proceso: Acción de Protección al Consumidor.

2. Radicación: 11001-290-00000-2020-31940-02.

3. Autoridad: Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, D. C.

4. Partes: María Clemencia Salas Perilla contra LAB DESARROLLO S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A.

5. Fecha de providencia: 22 de septiembre de 2023.
   Decisión: Sentencia de segunda instancia que confirma la ineficacia de la cláusula penal por ser abusiva.